Prijsstijging woningmarkt houdt aan
Jamal Nosairi • jan. 11, 2024
Meer transacties, minder te koop
In het vierde kwartaal 2023 verkochten NVM-makelaars meer woningen en tegen licht gestegen prijzen. Dat blijkt uit de analyse van de NVM-woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2023 door NVM-dochter brainbay. NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal van 2023 bijna 36.500 bestaande koopwoningen, 12% meer ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. De mediane verkoopprijs van een bestaande woning bedraagt in het vierde kwartaal van 2023 434.000 euro. Dat betekent voor het derde kwartaal op rij een prijsstijging. De gemiddelde verkoopprijs ligt nu +5,3% hoger dan in het vierde kwartaal 2022. Aan het einde van het afgelopen kwartaal stonden 11% minder woningen te koop dan in het derde kwartaal 2023 en zelfs 26% minder ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. De krapte op de koopwoningmarkt neemt daarmee verder toe. De nieuwbouwmarkt herstelt zich enigszins in het vierde kwartaal 2023, maar blijft nog altijd op een historisch laag niveau. NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2023 ruim 6.100 nieuwbouwwoningen, een toename van +8% ten opzichte van een kwartaal eerder. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning ligt in het vierde kwartaal 2023 op 468.000 euro. Het aanbod nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op ruim 19.500 woningen, het hoogste punt sinds begin 2016.
Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen: "De resultaten van het vierde kwartaal 2023 laten de dynamiek en veerkracht van de Nederlandse woningmarkt zien. Kopers en verkopers tonen vertrouwen in de markt. De dalende hypotheekrente en stijgende inkomens dragen daar zeker aan bij. Daardoor zien we het beschikbare aanbod woningen weer kleiner worden. Dat wakkert de concurrentie tussen kopers aan. De cijfers zijn er duidelijk over: het aantal kopers dat overbiedt op de vraagprijs neemt dan ook weer toe.”
Lana Gerssen vervolgt: “Wij blijven ons onverminderd inspannen voor een gezonde woningmarkt. Daarvoor is evenwicht tussen vraag en aanbod een vereiste en daar is nu absoluut geen sprake van. De markt van bestaande koopwoningen en nieuwbouw zijn communicerende vaten. Méér nieuwbouw ontlast de markt van bestaande woningen waar het aanbod nu krimpt en de prijzen stijgen. Een divers en daarmee passend aanbod nieuwbouw brengt de noodzakelijke doorstroming en verduurzaming op gang.”
Chris van Zantwijk, makelaar en vicevoorzitter NVM-vakgroep Wonen: “Het groeiende aanbod van nieuwbouwwoningen dat dit kwartaal is gerealiseerd, juichen we toe. Zo vermindert de druk op de bestaande koopwoningmarkt. Dat is keihard nodig om te kunnen voldoen aan de grote vraag. Laten we ons daarbij niet blindstaren op alleen starterswoningen, maar juist ook woningen voor doorstromers en senioren realiseren. We maken ons wel zorgen over het toekomstige aanbod van nieuwbouw.”
Chris van Zantwijk licht dat toe: “Door een breed scala van woningen aan te kunnen bieden die zijn afgestemd op de lokale vraag, stimuleren we een gezonde doorstroming op de woningmarkt. Dat is een win-win situatie waarbij zowel verkopers als nieuwe kopers profiteren van een divers en duurzaam woningaanbod. De hoge overbruggingskosten tijdens de bouw vormen een financieel obstakel voor kopers. Wij zien kansen in het verkorten van de bouwtijd, het naar achter schuiven van betaaltermijnen en roepen op om te onderzoeken of de hypothecaire aflossingsverplichting kan worden opgeschort tijdens de bouw. Dat geeft nieuwbouwkopers meer financiële ruimte en vertrouwen.”
Transacties bestaande woningbouw
- NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2023 bijna 36.500 woningen. Dit is een plus van 12% vergeleken met het vierde kwartaal 2022. Ten opzichte van het derde kwartaal 2023 is het +9%.
- De transactieprijs ligt in het vierde kwartaal 2023 +3,1% hoger vergeleken met het derde kwartaal 2023. Op jaarbasis is de transactieprijs +5,3% hoger dan in het vierde kwartaal 2022. Dit in tegenstelling tot de afgelopen vier kwartalen toen de jaar op jaar prijsontwikkeling steeds negatief was.
- De mediane transactieprijs komt daarmee in het vierde kwartaal 2023 uit op 434.000
- De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis met +4,3% naar 396.000
- Een hoekwoning noteert in het vierde kwartaal 2023 een prijs van 414.000 euro, een stijging van +2,6% op kwartaalbasis.
- De 2-onder-1-kap woningen komen uit op 472.000 euro, een stijging van +2,6% ten opzichte van het derde kwartaal 2023.
- Vrijstaande woningen stijgen met +1,8% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van 627.000
- De prijs van appartementen stijgt in een kwartaal tijd met +3,4% naar 363.000
- Vergeleken met een jaar geleden stijgen de prijzen van alle categorieën woningen met gemiddeld +5,3%. Tussenwoningen noteren +7,4%, hoekwoningen +4,5%, 2-onder-1-kap woningen +7,5%, vrijstaande woningen +3,3% en appartementen +3,8%.
- In het vierde kwartaal 2023 wordt 53% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 46% en een jaar geleden 45%.
- In het vierde kwartaal 2023 ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld +1,3% boven de vraagprijs. In het derde kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog +0,3% hoger uit dan de vraagprijs.
- Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is bij tussenwoningen +2,9%, hoekwoningen +1,5%, 2-onder-1-kap woningen +0,5%, vrijstaande woningen -1,6% en appartementen +1,7%.
In het vierde kwartaal 2023 is een woning na gemiddeld 30 dagen verkocht. Dat is 2 dagen korter dan in het derde kwartaal 2023.
Huidig aanbod bestaande bouw
- Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,1 in het vierde kwartaal van 2023 weer wat kleiner geworden. In het derde kwartaal 2023 was deze 2,6. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator tussen 5 en 10 liggen.
- Het aantal te koop gezette woningen is in het vierde kwartaal 2023 op kwartaalbasis met +4% toegenomen. In het vierde kwartaal van 2023 zijn 36.000 woningen te koop gezet. Vergeleken met een jaar geleden is dat -14% lager.
- Het aantal woningen in aanbod aan het einde van het vierde kwartaal 2023 daalt ten opzichte van het derde kwartaal 2023 met gemiddeld -11% voor alle typen. Het aanbod tussenwoningen daalt op kwartaalbasis met -17%, hoekwoningen met -11% en 2-onder-1-kap-woningen noteren een daling van -16%. Ook het aanbod vrijstaande woningen (-9%) en appartementen (-9%) laat een daling zien.
- Op jaarbasis is de daling van het aanbod nog forser. Het aanbod tussenwoningen daalt -45%, hoekwoningen -34% en 2-onder-1-kap-woningen dalen -32%. Het aanbod vrijstaande woningen daalt -12% en appartementen -19%.
- De mediane vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op 555.000 Dat is 1,8% hoger dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis stijgt de vraagprijs met 6,3%.
- De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 74 dagen. Dat is 4 dagen langer dan in het derde kwartaal 2023 en 10 dagen langer dan in het vierde kwartaal 2022.
- Van alle woningen die in het derde kwartaal zijn aangemeld, is bijna de helft binnen één maand verkocht. Nog eens 19% is binnen twee maanden verkocht en 8% binnen drie maanden. De overige aanmeldingen staan nog te koop of zijn van de markt gehaald.
Transacties nieuwbouwwoningen
- NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2023 ruim 6.100 nieuwbouwwoningen. De markt herstelt zich verder met een plus van 8% ten opzichte van het derde kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar geleden stijgt het aantal transacties zelfs met +57%. Niettemin blijft het aantal verkopen op een historisch laag niveau.
- Over een periode van vier kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 19.150
- De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning komt in het vierde kwartaal 2023 uit op 468.000 euro, -0,9% lager dan het vorige kwartaal. Vergeleken met een jaar geleden is de gemiddelde verkoopprijs -2,3%
- De verdeling van het aantal verkochte woningen in het vierde kwartaal 2023 is 4% tot 250.000 euro, 32% van 250.000 - 400.000 euro, 26% van 400.000 - 500.000 euro, 30% van 500.000 - 750.000 euro en 8% vanaf 750.000 euro.
- In het vierde kwartaal 2023 staan ruim 19.500 nieuwbouwwoningen in aanbod; een stijging van +11% op kwartaalbasis en +17% hoger ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. Dit is het hoogste punt sinds begin 2016.
- In het vierde kwartaal 2023 kwamen 8.150 nieuwbouwwoningen op de Dit is +26% hoger dan het derde kwartaal 2023 en -6% minder dan een jaar eerder.
- De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het vierde kwartaal 2023 komt uit op 506.000 euro. Dat is -3% lager ten opzichte van het derde kwartaal 2023 en -5,6% lager dan een jaar eerder.
- Het aandeel appartementen maakt in het vierde kwartaal 2023 met 46% het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maken 12% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 14% en vrijstaande woningen 8%. Tussenwoningen zijn goed voor 20% van het aanbod nieuwbouw.
Als er iets in beweging is, dan is het de woningmarkt wel.
Omgevingswet 2024 De Omgevingswet wordt per 1 januari 2024 ingevoerd. De veranderingen in de Omgevingswet komen er kortgezegd op neer dat de Omgevingswet wetten voor de fysieke leefomgeving bundelt en moderniseert. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Zo gaan 26 wetten geheel of gedeeltelijk op in de Omgevingswet. Woningwaardegrens € 510.000 Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaarde-grens. De woningwaardegrens was in 2023 € 440.000,-. Voor het jaar 2024 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 510.000,-. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning. NHG stijgt naar € 435.000 Per 1 januari 2024 wordt de NHG grens verhoogd naar € 435.000. De huidige NHG-grens in 2023 zit op € 405.000. Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de NHG-grens 6% hoger, namelijk € 461.100. Deze verhoging vergroot het bereik van NHG en zorgt ervoor dat een hypotheek met NHG toegankelijk blijft voor veel woningkopers. De provisie die betaald moet worden bij het afsluiten van een hypotheek met NHG blijft komend jaar 0,6% over het hypotheekbedrag. Jubelton verdwijnt Per 1 januari 2024 wordt de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (ook wel de jubelton genoemd) volledig afschaft. In 2023 is de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning nog verlaagd tot € 28.947. Per 1 januari 2024 blijft de reguliere eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar wel bestaan (2024: € 31.813). Nu voor dit bedrag geen aanwendingsverplichting geldt, kan dit bedrag ook gebruikt worden ten behoeve van een eigen woning. Verlaging van de eigen bijdrage in de huurtoeslag 2024 Om de stijging van armoede in het algemeen en armoede onder kinderen in het bijzonder te voorkomen wordt de eigen bijdrage van de huurtoeslag met ingang 2024 verlaagd met € 34,67 per maand. De huurtoeslag wordt hierdoor voor de meeste huurders per maand met € 34,67 (€ 416,04 per jaar) verlaagd. Vanaf 2025 wordt deze verlaging in stapjes weer iets teruggedraaid (tot € 31,79 in 2029). Leennormen omhoog in 2024 Per 1 januari 2024 worden de leennormen voor hypothecair krediet op een aantal punten gewijzigd. Huishoudens krijgen meer leenruimte voor de koop van een energiezuinige woning én voor het verduurzamen van de eigen woning. Daarnaast wordt de impact van een studielening op de maximale leenruimte voor oud-studenten vanaf 2024 vastgesteld op basis van de actuele lasten van hun studielening en krijgen alleenstaanden meer leenruimte. Betaalbaarheidsgrens verhoogd naar € 390.000 in 2024 Tot en met 2030 wil het kabinet 981.000 woningen realiseren, waarvan twee derde betaalbaar. Tot dit jaar gold de oude NHG-grens van € 355.000 als maatstaf voor wat als betaalbare koopwoning wordt aangeduid. Door de sterke stijging van de NHG-grens was deze vanaf 2023 losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. Per 2024 wordt de huidige betaalbaarheidsgrens – in tegenstelling tot de afgelopen twee jaar – gelukkig wel geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Dit betekent dat de betaalbaarheidsgrens per 1 januari 2024 wordt verhoogd naar € 390.000. NVM heeft hier flink voor gelobbyd omdat bouwprojecten door de huidige betaalbaarheidsgrens in veel gevallen niet rond te rekenen zijn.
Wie momenteel investeert in zonnepanelen, zal het geïnvesteerde bedrag naar schatting binnen ongeveer zes jaar terugverdienen, zo blijkt uit berekeningen van Milieu Centraal. Deze terugverdientijd is met twee jaar verkort, voornamelijk door de aanzienlijke prijsdaling van zonnepanelen. Momenteel kost een set van 10 panelen ongeveer €5.000, in tegenstelling tot het bedrag van €7.500 vorig jaar. Milieu Centraal hanteert hierbij panelen met een maximaal vermogen van 400 wattpiek per paneel als uitgangspunt. Mariken Stolk van Milieu Centraal benadrukt dat een investering in zonnepanelen een rendement oplevert dat te vergelijken is met een rente van 6% op een spaarrekening. Vorig jaar was er een aanzienlijke toename in de vraag naar zonnepanelen, voornamelijk gedreven door de zoektocht van consumenten naar alternatieven na stijgende energierekeningen. Installatiebedrijven werden overspoeld met aanvragen, wat resulteerde in wachttijden van meer dan een half jaar en een daaropvolgende stijging van de prijzen. Na deze piek volgde echter een prijsdaling, mede veroorzaakt door onduidelijkheid over de salderingsregeling. De Tweede Kamer heeft ingestemd met de afbouw van de salderingsregeling, die voorziet in een vergoeding voor de stroom die consumenten terugleveren aan het net. De goedkeuring van de Eerste Kamer is echter nog vereist. In de tussentijd brengen sommige energiebedrijven kosten in rekening voor de teruglevering van energie aan het net. Ondanks deze ontwikkelingen tonen veel consumenten terughoudendheid bij de aanschaf van nieuwe panelen. Milieu Centraal heeft in haar berekeningen rekening gehouden met het verdwijnen van de salderingsregeling. Zelfs bij een afbouw blijken consumenten die zonnepanelen aanschaffen nog steeds voordelig uit te zijn, zo stelt de organisatie. "En zelfs als zij een terugleverheffing moeten betalen tot het moment van de afbouw van salderen, wordt de terugverdientijd slechts een half jaar langer," aldus Stolk. Bovendien zijn de lange wachttijden nu voorbij, waardoor de twijfel die er mogelijk nog heerst eigenlijk niet nodig is. Vijf factoren die terugverdientijd beïnvloeden Salderingsregeling: de afbouw van een vergoeding voor het terugleveren van opgewekte energie aan het net. Deze regeling wordt waarschijnlijk afgebouwd, dit is in de berekening van Milieu Centraal al meegenomen. Terugleverheffingen: energiebedrijven zoals Vandebron rekenen een heffing aan huishoudens die stroom terugleveren. Dat kost een huishouden €10 tot €20 per maand. De hoogte van de vergoeding voor terugleveren: de energie die consumenten straks niet meer kunnen salderen. In de berekening van Milieu Centraal is hiervoor €0,10 per kilowattuur gerekend. De elektriciteitsprijs. Afgelopen jaren lag de stroomprijs zo hoog, dat mensen met zonnepanelen veel geld uitspaarden. Milieu Centraal rekent voor 2024 met een prijs van €0,37 per kilowattuur. Zelf direct zonne-energie gebruiken. Als salderen niet meer kan, kunnen huishoudens de terugverdientijd verkorten door zoveel mogelijk zonne-energie direct zelf te gebruiken. Ze hoeven dan minder energie van het net af te nemen.
Ontdek de recente dynamiek op de Nederlandse woningmarkt! Na bijna een jaar van daling vertonen de huizenprijzen sinds mei weer een opwaartse trend, die zich verder versterkt. Op nationaal niveau zijn de prijzen nu bijna terug op het niveau van januari dit jaar, en overbiedingen worden weer frequenter. Ortec Finance, een vooraanstaand softwarebedrijf, benadrukt deze opmerkelijke ontwikkeling in haar nieuwste Maandalert Woningmarkt. Wat deze prijsgroei des te fascinerender maakt, is dat de hypotheekrente nog steeds stijgt, wat normaal gesproken zou resulteren in hogere maandlasten voor huizenkopers. Echter, de voortdurende schaarste op de woningmarkt werkt als een stimulans voor verdere prijsstijgingen. Overbiedingen zijn een interessant fenomeen dat de afgelopen jaren evolueerde. Sinds 2015 werd er voor alle woningtypen steeds minder onder de vraagprijs geboden. In april 2018 begon de periode van overbieden, met appartementen die als eerste gemiddeld boven de vraagprijs werden verkocht. Deze trend verspreidde zich naar andere woningtypen en bereikte zijn hoogtepunt in december 2021. Opvallend genoeg keerde deze trend even om: afgelopen februari werd er gemiddeld gezien op geen enkel woningtype meer overboden. Echter, deze ommekeer is alweer verleden tijd. De mediane transactieprijzen liggen nu weer iets boven de vraagprijzen, vooral bij rijwoningen en appartementen. Wat betreft het aantal transacties, vertoonde september een lichte daling ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Niettemin is er positief nieuws wanneer we kijken naar augustus, waar het aantal verkochte huizen in Nederland weer licht is gestegen. Benieuwd naar de kansen en ontwikkelingen op de huidige woningmarkt? Ontdek meer en neem actie!
Ontdek de uitdagingen op de woningmarkt en hoe jij met succes de perfecte woning kunt vinden! In een recent onderzoek, uitgevoerd door I&O Research in opdracht van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, geeft meer dan de helft van de woningzoekenden aan ernstige problemen te ondervinden. Een overweldigende 86% beschouwt de huidige situatie zelfs als een heuse 'woningcrisis'. Uit het onderzoek blijkt dat 55% van de woningzoekenden stuit op problemen zoals beperkt aanbod, hoge prijzen en het ontbreken van geschikte opties. Zowel in de huur- als de koopsector kampt men met een tekort van 390.000 woningen. Het demissionaire kabinet heeft ambitieuze plannen om tot 2030 maar liefst 900.000 woningen bij te bouwen. Echter, obstakels zoals de stikstofcrisis, hoge rentes, stijgende bouwmaterialenkosten en prijzige bouwgrond maken dit een complexe uitdaging. In het tweede kwartaal van dit jaar zijn door de stikstofcrisis zelfs minder nieuwbouwvergunningen afgegeven dan het jaar ervoor. Is jouw huidige woning niet in lijn met je levensfase of inkomen? Je bent niet alleen. Een op de vijf respondenten geeft aan dat hun huidige woning niet passend is, maar minder dan de helft van hen is actief op zoek naar een alternatief. Sommigen zien zelfs af van de zoektocht, vanwege het idee dat het momenteel toch geen zin heeft. Bijna de helft van de ondervraagden vindt dat Nederland nog voldoende ruimte heeft voor extra bouwprojecten. Echter, het bouwen ten koste van natuurgebieden wordt door tweederde als onacceptabel beschouwd. Er is meer steun voor bouwen op landbouwgrond (40%) of in stedelijke open ruimtes (25%). Ben jij ook op zoek naar de perfecte woning? Ontdek hoe je de uitdagingen op de huidige woningmarkt kunt overwinnen en jouw droomwoning kunt vinden!
